手付金・所有権の移転時期と引渡し

こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産売買契約書の注意事項(手付金・所有権の移転時期と引渡し)について記載していきたいと思います。家を売るときには買主と売主との間で売買契約書の締結を行いますが何点か注意しておいた方が良い事項があります。

不動産の売買契約と手付金

こちらでも記載を行っていますが家を売るとき売買契約と同時に全額決済し、所有権を移転するケースと手付金の支払&売買契約を行いその後に残高決済を行う2パターンがあります。なお、手付金とは売買契約締結時に買主から売主へ支払われる金銭で「証約手付け」「解約手付」「違約手付」の3種類があります。

民法では当事者間で特段の定めが無い限り、手付金は「解約手付」と推定され、契約の解除権を有しているものとしています。実務でも解約手付とされ、売主である、あなたは手付金に関する特約があれば、売買契約締結後も手付金を倍返しする(手付金の金額を支払う)ことで契約を解除することができます。

なお、契約書では手付金について次のように書かれているケースが多いです「第●条 買主は、売主に手付金として、この契約締結と同時に標記の金額●●円を支払う。手付金は、残代金支払いのときに、売買代金の一部に充当する」

なぜ手付金を倍返しするかというと、売買契約時に買主から手付金分をもらっているからです。例えば売買契約時に30万円の手付金をもらっていた場合は、60万円を買主に渡せば契約を解除できます。

所有権移転時期と引渡し

所有権移転時期と引渡しについても注意が必要です。不動産売買の実務では買主の残代金の支払前に所有権以外の権利を除去抹消するのは困難な場合がほとんどです。

例えば売主が家を買うために利用していた住宅ローンでは、売主は買主から受け取る売買代金を元に住宅ローンの残債を一括返済し、設定された抵当権を抹消するという手順になります。そのためこのようなケースでは下記のような条文が契約書に盛り込まれます。

• 「売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権などの担保権および賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除する」

手付金→残債決済の場合の契約条項

また、手付金→残高決済と言う流れで売買が進む場合は下記のような契約条項が無いと手付金を支払ったとき(売買契約締結時)に所有権が移転してしまいます。

• 「売主は買主に本物件を売買代金全額の受領と同時に引き渡す」
• 「本物件の所有権は買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領したときに売主から買主に移転する」

その他の注意事項

その他の注意事項として相続した家を売る場合が挙げられます。このようなケースでは被相続人名義から直接買主へ所有権移転登記はできないので、相続登記により相続人に名義を一旦移す必要があります。

売買契約の注意事項まとめ

家を売るときには上記のような事柄以外に様々な法律知識が必要になります。自信で勉強することも重要ですがそれ以上に信頼できる優秀な不動産会社へ売却の依頼をすることが大切です。今回の記事が不動産売却手続きの参考になりましたら幸いです。