こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産の基礎知識として建物の高さ制限と日影規制について記載していきたいと思います。高さ制限、日影規制は空き家売却ではあまり重要ではありませんが家や自宅を建築する時に重要となります。
不動産の高さ制限
建築基準法では日照や通風などの面から健康への問題や安全性の問題を考慮するため、建物の高さについて制限を設けています。
この高さに関する制限には2種類あり一つは「絶対的な高さに関する制限」もう一つは「斜線制限」です。また、高さに関する制限以外にも「日影規制」があり、それぞれの規制に関してはその敷地の属する用途地域によって適用範囲が異なります。
絶対的な高さに関する制限
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では低層住宅としての住環境を守るため、家の高さは10mまたは12mが限界となります。そのため建物の階数としては3階建(約9〜10m)が限度で4階建ての家やマンション、アパートは建てることができません。
斜線制限
| 用途地域 | 道路斜線 | 隣地斜線 | 北側斜線 |
|---|---|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | ○ | × | ○ |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | ○ | ○ | ○ |
| 第一種・第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 |
○ | ○ | × |
| 商業地域 工業地域 工業専用地域 |
○ | ○ | × |
| 用途地域の指定の無い地域 | ○ | ○ | × |
- 北側斜線制限とは北側の土地の日照・通風を確保するための制限です。
- 隣地斜線制限とは隣の土地の日照・通風を確保するための制限です。
- 道路斜線制限とは道路の日照・通風を確保するための制限です。
用途地域と斜線制限は上記のような関係となっております。道路斜線制限はすべての用途地域で規制がありますが隣地斜線制限と北側斜線制限は用途地域によって規制がある地域と規制が無い地域が存在します(○は規制があることを示しています)。
斜線制限の適用除外
斜線制限の適用除外として斜線制限により確保される採光、通風と同程度以上の採光・通風が確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については各斜線制限を適用しないとされています。
日影規制
(画像引用元：http://www.city.funabashi.lg.jp/index.html)
日影規制とは、建築される中高層建築物によって冬至日に一定時間以上日影となる部分を、敷地境界線から一定の範囲内におさめるという規制です。日影規制の対象となる区域は、商業地域、工業地域、工業専用地域を除く用途地域のうち、地方公共団体が条例で指定する区域となっております。
なお、日影規制の適用対象区域外にある建築物でも当該建築物の高さが10mを超え、かつ冬至日において日影規制の対象区域内に日影を及ぼす場合、当該建築物は日影規制の対象区域内にある建築物とみなし、規制の対象となります。
高さ制限と日影規制は不動産売却において「価格」や「売りやすさ」に影響を与えることは殆どありません。今回の記事が空き家や自宅売却の参考になりましたら幸いです。
