こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回はPana Homeの一戸建て売却を検討している人向けにパナホーム(旧ナショナル住宅)の詳細とパナホームの家を高く売るコツ、築年数と建物価格の関係などについて紹介していきたいと思います。
パナホームとは
パナホーム(旧ナショナル住宅産業株式会社)はエコ住宅などに強みを持つ軽量鉄骨プレハブ主力の住宅会社です(画像引用元：パナホーム)。
東証一部上場企業で資本金は1472億円(2016年実績)、売上高3529億円(2016年実績)の大企業です。本社は大阪府豊中市新千里西町1-1-4で現在はパナソニックの完全子会社となっています。
最近ではCASART(カサート)やVieuno(ビューノ)、ECO CORDIS2(エコ・コルディス2)などのシリーズがあり、大地震に対応した制震鉄骨軸組構造(HS構法)や重量鉄骨ラーメン構造(NS構法)、大型パネル構造などを得意としています。
中古のパナホームの家の価値
築年数が経過したパナホームの中古住宅の価値について考察していきたいと思います。今回は下記の埼玉県のパナホームの一戸建てで考察します。
(at homeより引用)
築年数24年、土地面積120㎡、建物123㎡、用途地域：第1種中高層住居専用地域、接道は道幅4mの私道(位置指定道路)となっています。
構造は軽量鉄骨造のため法定耐用年数は27年(正確には3mm以下で19年、3mm超え4mm以下で27年、4mm超えで34年)ですが一般的に木造住宅(法定耐用年数22年)と同様20年〜25年で市場価値0円で取引される傾向があります。
(全国地価マップより引用)
土地の相続税路線価は165000円なので1㎡辺りの土地の市場価格は165000/0.8=約206000円となります(土地の計算につきましては土地価格の計算方法をご覧ください)。
そして土地面積が120㎡なので土地の市場価格は「206000×120=2472万円」ということになります。そのため、築24年のパナホームの家(建物)の価値は「2880万円-2472万円=408万円」と計算できます。
築年数約25年で408万円の価値が残っていますのでメーカー以外が作った家に比べると価値が残っています(メーカー以外の場合、埼玉県の同一地域で築25年の建物価格=ほぼ0円で売買されています)。
築年数が古い場合の価値は？最近作られている一戸建てについては未来にならないとわかりませんが、昔作られた一戸建てについては築年数40年近くになるとハウスメーカーが作った建物だとしても価値がマイナスとなり解体費分(約100万円)を差し引いた金額が市場で売買される金額となります。
そのため、今回の物件では「土地値(2472万円)-解体費(100万円)=2372万円」が築40年の場合の相場となります。
なお、レインズなどの成約事例(実際に売買された金額)を元にハウスメーカーの建物価格(建物面積90〜130㎡前後)をまとめると大体、下記のような推移になることが多いです(様々な都道府県の売買データからランダムに抽出した物を平均化しましたが地域や道路状況によって大きく異なることもあります)。
建物価格の推移
| 築年数 | 建物価格 |
|---|---|
| 築10年 | 1500万円程度 |
| 築15年 | 1000万円程度 |
| 築20年 | 700万円程度 |
| 築25年 | 400万円程度 |
| 築30年 | 200万円程度 |
| 築35年 | 0万円程度 |
| 築40年 | -100万円程度 |
| 築45年 | -100万円程度 |
ハウスメーカー以外の場合、築20年〜築25年で建物価格0円で売買されることが多いですがハウスメーカーの場合、建物価値が残る傾向があります。
ただ、どちらの物件でも築35〜40年になると大規模なリフォーム(リノベーション)を行なっていない限り、建物価格=解体費用として売買されます。
高く売却できる時期と売却しにくい時期
(googleより引用)
「一戸建て」の検索数の推移は上記のようになっています。検索数の推移は需要の大きさを示しており毎年年始の1月から2月ごろが家購入の需要が高まる時期となっています。
その後の需要期はゴールデンィーク後でこれはゴールデンウィークの長期休暇で家族会議などで家の購入が持ち上がり、購入を検討する人が増えるためだと考えられます。
そして、最後の需要期は夏休みのお盆明けで、ゴールデンウィーク同様に家族会議などで家の購入の話が出て家購入の需要が高まるためだと考えられます。
お盆明けの9月以降は閑散期となり9月から12月末までは毎年家の購入需要が少し落ちます。この時期の家の売却は需要が乏しいため値切り交渉が多く入ってしまいます。そのため家を高く売るならば1月〜9月の需要が強い時期に売ることが大切です。
パナホームの家の需要
上記は一戸建てではなく、「パナホーム」に特化したの検索数の推移です。パナホームの検索数の推移は横ばいで需要も横ばいであることが予想されます。
中古物件の売買を行なっている不動産会社に聞いた実務面から分析してみても特にパナホームの家の需要が伸びていたり減っていたりする事は無いようです。
パナホームの家を高く売るには
パナホームの最近の住宅では耐震性に優れた構造(家族を守る構造技術パワテック)を採用しています。
また、外壁は光触媒技術を使った「キラテック」などが有名ですし、独自空気コントロール技術である「ピュアテック」などもあります。
売却時にはこれらの他社と差別化された技術を前面に出すことで高値で売れる可能性が高まります。
ただ、築年数が古いパナホーム(旧ナショナル住宅)の場合、パワテックやキラテックを採用していないのでそれらでは差別化できません。
しかし、他と比べて「LDKが広い」「総二階で耐震性が高い」「屋根に太陽光発電が乗っている」など差別化ポイントを探してアピールすれば、ほんの少しかもしれませんが高値で売ることができます。また、ハウスメーカー(パナホーム)の家であることを前面に出して販売活動をすることも重要です。
Pana Homeの家の売却まとめ
パナホームの家を高く売るには年始の1、2月ごろから売りに出し9月末ごろまでに売れるように値段を調整すると良いです。
9月〜12月は閑散期となるため家を売りにくいです。また、冬が寒い地域では築30年を超える軽量鉄骨造の場合、長期間空き家にしておくと水道管などが凍結し漏水する可能性があります。
そのため、築古物件では空き家の期間を短くし、水道管トラブルの少ない初春から秋頃までに売れるようにした方がいいでしょう。今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。
