こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産を売る流れについて書いていきたいと思います。初めて不動産を売る場合、どのような流れに沿って家を売るのか心配ですよね！一つ一つ見ていきたいと思います。
一括査定を行う
家を売る流れは上記のような形となっております。初めのステップが最も大切で、これによって優秀な不動産会社へ家の売却を依頼できるか否かが決まります。「一括査定サイトのメリット・デメリット」でも記載していますが、優秀な不動産会社の経営者が身近にいる場合以外は、一括査定サイトを使い、査定会社が厳選した不動産会社へ家の売却を依頼した方が良いでしょう！
不動産会社による査定
一括査定で査定を申し込んだ後、不動産会社から簡易査定の結果がきます。私がお勧めしている一括査定会社とは別の会社ですが、査定サイトを使うと昔は沢山の会社から電話がかかって来て迷惑だったんですが、今では1社からメールが来る程度と迷惑な対応は皆無になりました。
不動産会社の査定結果に満足した場合、不動産会社と媒介契約を締結し、家を売る事になります。なお、不動産会社による査定の詳細につきましては「不動産会社による家の評価・査定方法」「土地売却時に参考になる価格査定・計算方法」をご覧下さい。
不動産会社からの査定結果に満足できない場合や査定をしてくれた不動産会社と合わないと感じた家の売却を断る事も出来ます。おすすめしている一括査定会社ではお断り代行もしてくれるので断るのが苦手な方にも安心です(^^)
不動産会社と媒介契約の締結
査定結果に満足し家を売ることを決めたら不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は大きく分けると専任媒介契約と一般媒介契約があります。複数の不動産会社へ同時に依頼することができる一般媒介契約も魅力的ですが手間がかかりますし、知識がないと複数の不動産会社をマネジメントするのは大変だと思います。
そのため初めて家や不動産を売る場合は専任媒介契約や専任専属媒介契約をお勧めします。なお、媒介契約書詳細につきましては「家を高く売るための媒介契約」でも記載しています。
家の売出しと買主からの買付申し込み
不動産会社との媒介契約後、家を売りに出します。不動産会社によりますがat homeやsuumo、homseなどのポータルサイトを積極的に活用しプロモーション活動をしてくれます。
早いケースでは1〜2週間程度で買付の申し込みが入ります。しかし、場合によっては全く反応がないケースもありますので3ヶ月程度売りに出して全く反応がない場合は値下げを検討した方がいいでしょう！
なお、家の売出しや買主からの買付申し込みについては「不動産を売る流れと買付証明書」も参考にして頂けると幸いです。
これまでの経験上、あまりにも長く空き家になっていると建物が傷んできますし、冬などは給排水管が凍結する可能性がありますので長くても9ヶ月程度で売った方がいいと思います。長く粘ったとしても相場がありますので市場価格からかけ離れた価格帯で売ることは困難です。
重要事項説明書と不動産売買契約
無事に買主から申し込みが入った段階で申し込みの値段に納得できたら売買契約に進みます。買主からの申し込みでは指値(値段交渉)が入ることが多く、想定していた値段に比べあまりにも安価な場合は交渉を断ることも大切です。
不動産の立地や経済動向にもよりますが、断り続けて結局、家を売る機会を逃してしまう場合もあります。判断が難しいのですが指値付きの買付申し込みが入ったら家族や媒介をしている不動産会社とよく相談し意思決定するようにしましょう。指値が妥当か否かは「土地価格の計算方法」や「不動産の評価査定方法」を参考に判断すると良いと思います。
買主からの買付値に納得した段階で重要事項説明書と売買契約を行う日程を決めます。重要事項説明書や売買契約書については「重要事項説明書と家の売却」「不動産を売る流れと売買契約」で書いていますが重要事項説明を行った後、売買契約書に署名・捺印をします。売主はこの時、実印が必要なので実印を忘れないよう持参しましょう。
売買契約後の所有権移転登記
売買契約後は不動産会社が用意した司法書士に依頼し所有権移転登記を行います。普通は司法書士が全て行ってくれるので売主側は司法書士や不動産会社に言われた書類(住民票や印鑑登録証明書)を持参するだけで所有権移転登記を行うことができます。
税金の納税
家を買う時や持っている時には不動産取得税や登録免許税、都市計画税、固定資産税など様々な税金が発生します。しかし、家を売るときにかかる税金は譲渡所得税のみとなっており、「3000万円特別控除」「軽減税率」「特定の居住用財産の買換えの特例」などの特例措置があるため一般的な家や自宅の売却では税金は発生しません。
