こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は建築基準法と建ぺい率・容積率について記載していきたいと思います。不動産売却で問題になるのが建ぺい率・容積率オーバーの既存不適格物件となっており、一般的に古い空き家で多くなっています。
建築基準法
建築基準法とは建物を建築する際に、その敷地や建物の構造、設備や用途に関する最低基準を定めたものです。
建築基準法の中には単体規定と集団規定があり、単体規定では火災や地震などに対する建築物の安全や、便所の汚水処理方法などの衛生面、採光などを規定しています。
集団規定とは建築物の用途制限や建ぺい率・容積率の制限、道路に関する制限などを規定するもので、都市計画区域内及び準都市計画区域内に適用される規制です。
家やアパートの建設は集団規定の用途制限で規制されています。用途地域に関する記事でも書きましたが工業専用地域では住宅(一戸建て)、共同住宅(アパート)、寄宿舎などを建築することはできません
建ぺい率とは
建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で、建築面積とは建築物の外壁・柱の中心線で囲まれた部分の面積を指します。都市計画法の用途地域によって建ぺい率は異なり下記のようになっております。
| 用途地域 | 建ぺい率 |
|---|---|
| 第一種・第二種住居専用地域 | 30%〜60% |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 30%〜60% |
| 工業専用地域 | 30%〜60% |
| 工業地域 | 50%〜60% |
| 第一種・第二種住居地域 | 50%〜80% |
| 準住居地域 | 50%〜80% |
| 準工業地域 | 50%〜80% |
| 近隣商業地域 | 60%〜80% |
| 商業地域 | 80% |
また、建ぺい率は敷地が以下の条件に該当する場合には都市計画又は建築基準法で定めれた建ぺい率が緩和又は適用除外となります。
| 説明 | 建蔽率の緩和 |
|---|---|
| 建ぺい率の限度が80%とされている地域外で、かつ防火地域内にある耐火建築物 | 建ぺい率+10% |
| 街区角地にある敷地またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するもの | 建ぺい率+10% |
| 建ぺい率の限度が80%とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物 | 適用除外 |
容積率とは
容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で、延べ面積とは建築物の各階の床面積の合計のことです。各階の床面積は、各階の外壁、柱などの区画の中心線で囲まれた部分の面積を指します。
容積率は敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合には、その道路幅員に応じて都市計画などで定められた容積率と、前面道路幅員に以下の乗数をかけたものと、そのいずれか低い方の数値が適用されます。
| 用途地域 | 前面道路幅員に対する乗数 |
|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | 4/10 |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 4/10 |
| 第一種・第二種住居専用地域、準住居地域 | 4/10 |
| その他の用途地域 | 6/10 |
そのため、指定容積率が200%の第一種低層住居専用地域だとしても前面道路幅が4mしか無い場合は容積率160%までの建物しか建てることはできません。
既存不適格の空き家の売却
既存不適格とは建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた不動産のことです。
空き家で多いのが容積率・建ぺい率をオーバーした建物でこのような不動産では買主が融資を引くのが難しいため、一般的に売りにくい物件となります。
ただ、既存不適格物件や接道義務違反物件の売却を得意としている不動産会社もたくさんありますので一度、専門家に査定してもらうと良いでしょう！今回の記事が空き家や不動産売却の参考になりましたら幸いです。
