不動産売却で知っておきたい防火地域と建築制限

こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は防火地域・準防火地域や建築制限について記載していきたいと思います。

防火地域・準防火地域や建築制限は売ろうと考えている不動産の重要事項説明書に記載されているのでワザワザ役所に行かなくても確認することができます！もし重要事項説明書がない場合でも市区町村役場の都市計画課などで調べることができます(^^)

防火地域・準防火地域

防火地域と準防火地域は重要事項説明書では上記のように記載されています。防火地域や準防火地域内では、建物の密集地域における延焼を防止するために、建築基準法によって建築の構造について一定の制限を設けています。

対象となる建物が異なる地域(準防火地域と防火地域)にわたる場合、建物全体が規制の厳しいほうに属するものとされ、厳しいほうの規制を受けることになります。

防火地域と準防火地域

防火地域や準防火地域は都市計画区域内に指定されます。用途地域としては一般的に商業地域などで指定されていることが多いです。

防火地域では、基本的に耐火建物か準耐火建物にしなければならないため新築時の建築コストが高くなります。そのため、人気のある防火地域の中古不動産(建物)はリフォーム対応可能な物件なら比較的高く、スピーディーに売ることができます。

様々な建築制限

防火地域以外の様々な建築制限として「外壁の後退距離の制限」や「建築協定による制限」などを記載していきたいと思います。これらの建築制限は防火地域・準防火地域の制限同様に不動産を建築するときの建築コストや間取り、外観に影響を与えます。

外壁の後退距離の制限

第一種低層住居専用地域または第二種低層住居専用地域内では外壁の後退距離の限度が定められている場合、建物の外壁または柱の面から敷地境界線までの距離を1.5m以上または1m以上としなければなりません。

敷地面積の制限

用途地域内において、都市計画によって建築物の敷地面積の最低限度が200㎡を超えない範囲で定めれれた場合、その敷地は最低限度以上でなければなりません。そのため敷地面積の最低限度が100㎡と定められている地域では99㎡の土地に家を建てることはできません。

ただし、都市計画で定める指定建ぺい率が80%の地域内(具体的には商業地域や準商業地域など、詳しくは「建ぺい率・容積率と土地活用」をご覧ください)でかつ防火地域内にある耐火建築物の場合や敷地の周囲に広い公園がある場合で特定行政庁が許可したものなどにはこの規定の適用はありません。

敷地面積の制限の意義

1つの広い敷地を複数に分割してしまうようなミニ開発を防止し、良好な住環境を保存するために 設けられた制度です。芦屋の六麓荘などの高級住宅街では敷地面世紀の最低限度が400㎡以上となっています。

建築協定による制限

建築協定とは住宅地としての環境または商店街としての利便を高度に維持増進するなど、建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するために一定の区域を定め、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠などに関する基準を、その区域の土地所有者などが定めたものです。

建築協定の豆知識

具体的には世田谷区の建築協定などが有名です。建築協定は法律ではありませんが特定行政庁の許可を得て設定・公告されるため、原則として協定区域内の土地所有者は協定に反する事はできません。建築協定については市区町村の建築指導課で調べることができます。

防火地域と建築制限まとめ

防火地域や建築制限については道路や接道義務と異なり不動産の売却価格に大きな影響を与えるわけではありません。

ただ、制限がある地域の不動産は買い手が限られるため流動性(売れやすさ)は低くなる傾向があります。特に「敷地面積の制限」「建築協定」がある地域では流動性が低くなる可能性があります。今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。