こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産を売るときの流れと買い付けの申し込み(買付証明書)について書いていきたいと思います。媒介契約後、無事に家を売り出したら次は家を買いたい人から買付申し込みを待つ事になります。買い付けの申し込みは一般的に買付証明書(不動産購入申込書)と言う書面で行われます。
不動産を売る流れと買付申し込み
空き家などの不動産を売る流れにつきましては上記のようになります。一括査定や査定会社につきましては「一括査定のメリット・デメリット」簡易査定については「土地価格の計算方法」「不動産会社による家の評価・査定方法」媒介契約につきましては「家を高く売るための媒介契約」をご覧ください。
不動産会社と媒介契約締結後、家を売りに売りに出すと、早ければ1〜2週間で購入希望者から買付が入ります。一般的に6ヶ月以内には買い付けの申し込みが入りますが全く買付などが入らない場合、値付けが間違っている可能性があるので値下げを検討した方がいいでしょう！
査定価格が高ければいい会社？？
査定結果が高いことが良いと言っているwebサイトもありますが査定結果が高く、高い値段で売りに出したからといって売れなければ意味がありません。
実際の実務では適正値で売りに出し3ヶ月程度の期間で売れることが理想です。市場価格と乖離した価格で売りに出して2年間や3年間売れない家を見てきましたがそう言った家は空き家の期間に建物が劣化しますし、結局は市場価格か市場価格以下での売買となるケースが殆どです。
買い付け申し込みと買付証明書
買主があなたが売りに出している不動産を買いたい場合、不動産会社へ買い付けの申し込みをします。そのときに書く書面が買付証明書(不動産購入申込書)です。
買付証明書は売買を媒介する不動産会社によって売主に証明書を送るパターンとメールなどで買付が入った事のみを通知する2つのパターンがあります。メールなどでの通知の場合、下記のようなメールが送られてきますのでそれに受け答えします。
不動産会社
●●様
いつも大変お世話になっております。
2月25日にマンションの詳細説明を聞きたいというお客様の
来店がございます。
そのまま申し込みをいただいてもいいように資料をご用意いただければと思います。
・マンション管理規約
・使用細則
・契約時の重説
・公租公課額
・登記関係書類（古い物で構いません）
・その他お気付きの書類など
前日までで構いませんのでご用意出来る物がございましたら
メールでお送りくださいませ。
お忙しいところ恐縮ですがよろしくお願いいたします。
私の場合は上記の後に指値(値段交渉)付きの買付が入った旨のメールと電話をもらいました。指値が入っている場合は電話の後、メールをもらう事が多いです。
買付の申し込みと指値
売出し価格の決定でも書かせていただいましたが一般的に売りに出した家には指値(値段交渉)が入ります。はじめから幾ら以下ならば売らないなどと不動産会社へ伝えていればそれ以下は不動産会社が断ってくれれますが伝えていない場合は売主である、あなたへ買主からの指値の報告があります。
指値は何%以上は無理と決まっているわけではないのでたまにとんでもない指値が入ります。私の経験した中で最高の指値は売り出し価格の半額で指値が入った事があります！！
その不動産は800万円で売り出していて土地値だけで700万円ある物件でしたがそこに400万円という指値が入りました。
さすがに論理的な根拠もないですし、十分売れる価格帯だったのでその指値は受けませんでした。当たり前ですが指値は絶対に受けなければならないわけではなく、売主側で断るか受けるか選択する事ができます。
買主から指値があった時の対応
上記の物件は最終的に750万円で売れたので指値を受けなかったことが正解でした。ただ、指値を受けないで断り続けたら結局売れなかったなんて事もありますし、売る絶好の機会を逃す事もあります。
値段については専門家でも判断が難しいものですが指値が妥当か否か自分自身で判断のためにも「土地値の計算方法」や「不動産の評価・査定方法」について少しでも勉強しておいた方が良いでしょう。
買主からの買付申し込みまとめ
可能な限り家を高く売りたい場合は買主からの買付を断り続けて希望価格での買付が入るまで待つ方法もあります。その方法も人気のある立地の不動産では有効ですが人気の無い立地の場合、せっかくの売れる機会を逃してしまうかもしれません。
また、不動産を保有しているだけで一戸建てならば固定資産税・都市計画税、マンションならば管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税がかかりますのでマンションの場合は年間30万円〜40万円の費用がかかる事もあります。そのようなケースでは粘って高く売ることができたけど費用を考えると結局は最初の方で入った指値に応じた方がトータルでは高く売れたなんて事もよくあります。
買付を受ける受けないの意思決定も含め優良な不動産会社ではアドバイスをしてくれます。地域や売る不動産の種類、経済動向によって戦略が異なりますが家を可能な限り高く早く売るのには優良な不動産会社へ依頼することが大切です。
