空き家対策特別措置法の空き家の定義と税金

こんにちは空き家の売却相談ナビです。平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法(空き家法)は、一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。今回は空き家法上の定義について書いて行きたいと思います。

空き家の定義

空き家法上、「空家等」の定義は次のようになっています(2条1項)。「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。」

空き家の定義の要約

条文を要約すると国や地方公共団体(行政)が持っている不動産は空き家の状態が長く続いていたとしても空き家という定義にはならないとされています。

それに対して、一般人(自然人)、法人(会社)などが保有している不動産は使用されていない事が常態である場合は空き家という定義になります。

特定空き家の定義

空き家法では「空家等」と共に「特定空家」という定義があります(2条2項)。実務上はこの特定空家が重要になります。

条文の要約

「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。」(2条2項)

• 倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
• 著しく衛生上有害となる恐れのある状態
• 適切な管理が行われない事により著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図る為に放置する事が不適切である状態

上記のような状態の空き家については市町村が撤去や修繕を勧告・命令できることになりました。具体的には以下の事柄を市町村は行う事ができます。

市町村が行える事

• 市町村の立ち入り調査：空き家所有者が立ち入りを拒めば20万円以下の過料
• 撤去や修繕等の指導 勧告 命令
• 固定資産税の住宅用地特例から除外：土地の固定資産税が最大4.2倍になる
• 上記命令に従わなければ50万円以下の過料、代執行(費用は所有者負担)

空き家の固定資産税が増える理由

特定空家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例（優遇措置）から除外され、土地の固定資産税が最大で4.2倍にも増額されます(6倍という話もありますが、更地の固定資産税は評価額の70%が課税標準額となるため、6倍×70%で4.2倍が最大です)。

空き家の定義と不動産売却

空き家の所有者は特定空家にならないよう、十分な管理を行う事が必要です。浄化槽をそのまま放置している場合や立木が近隣の道路等にはみ出し歩行者の通行を妨げている場合等も特定空家にしてされる可能性があります。

また、比較的新しい家だったとしても空き家の期間が長ければ長いほど不動産は劣化してしまいます。空き家になる予定の不動産や空き家になってしまっている不動産は可能ならば早めに売却することをおすすめします。