相続における建物と土地の評価方法

こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は相続税納税のための建物と土地の評価方法について書いていきたいと思います。相続税を計算したり、相続対策を行うためにも、相続する財産の価値を割り出しておく必要があります。しかし、相続税が課税される財産には、預貯金以外にも美術品や土地、建物、など様々な財産があります。これらの財産は基本的に相続があった日の時価で評価する事が相続税法に定められています。

建物の評価方法

相続において建物の評価方法は倍率方式で評価を行います。倍率は全国一律1倍となっているため、固定資産税の評価額がそのまま、相続税評価額となります。ただし、家屋から独立した門や塀、庭木などの庭園設備は別途評価されます。また、貸家建付地が評価減されるように、借家人の入っている家屋は借家権(30%)を差し引き70%で評価されるので節税としても有効です。

貸家は節税として有効ですが、相続税対策の為の新築アパート建設はあまりお勧めしません。特に地方では節税の為の新築アパート建設が乱立しており、競争が激しいため知識がない人が参入しても節税効果以上のマイナスになる可能性が高いです。もし、アパート建設での節税を検討するのならば専門家へ相談した上で行った方がいいでしょう！

家屋以外の建物の評価額

家屋以外の物置や作業小屋等も固定資産税評価額のあるものは、全て固定資産税評価額=相続税評価額となります。具体的数値は、市町村役場で固定資産評価証明書を入手すればわかります。または、固定資産税の納付書(納税通知書)に評価額等の明細が添付されている市区町村もあります。

土地の評価方法

土地のうち市街地にある宅地は路線価方式で評価し、それ以外の土地に付いては倍率方式で評価する事になっています。路線価格は全国地価マップで調べる事が出来ます。また、最寄りの税務署には路線価図や倍率表がありますので相続する宅地がどちらの方式で評価されるのかを、誰でも確認する事が出来ます。

路線価方式とは1㎡辺りの路線価を元に評価額を算出するもの、実勢価格(地価公示価格等)の80%程度と言われています。倍率方式とは宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた額によって評価する方法の事です。

倍率方式の場合、固定資産税評価額を知る必要があります。固定資産税評価額を確認するには、市町村で申請を行い固定資産税評価証明書を取得します。また、毎年市区町村から送られてくる納税通知書に記載されている事があります。

路線価方式での土地評価法

基本的に土地の評価方法は路線価方式と倍率方式ですが、さらにそこから宅地の形や地区区分によって評価額の調整を行います。具体的に以下のような手順で価格の調整を行い、これを画地調整と言います。評価額さえ出してしまえば納税が必要かどうかは基礎控除額(3000万円+600万円×法定相続人数)との比較で判明するでしょう！

評価する土地の所在を確認する

土地がどの道路に面しているかの位置確認をします。場合によっては公図(14条地図)を法務局で取得しましょう
路線価格を見る

路線価図から路線価を調べます。路線価図は全国地下マップや国税庁のものを利用すると良いでしょう！
借地権割合を確認する

アルファベットで割合が決められています。借地や貸している土地の評価をする際に必要な情報です。
地区区分を確認する

7つの地区区分に分かれています。画地調整をするのに必要な情報です。

路線価方式の減算事項と加算事項

奥行価格補正	一方のみが路線に接している宅地路線価に「奥行価格補正率表」を乗じて評価します。
間口狭小補正	その名の通り間口が狭い宅地の場合、評価額が減額されます。旗竿地などが該当します。
奥行長大補正	奥行きが長大な宅地です。こちらも評価額が減額されます。
崖地補正	崖地にある宅地等です。崖値補正を行う事で評価額が減額されます。
その他	その他、一般的に使いにくい土地の評価額は減額されます。

減算項目と対照的に以下のような場合は評価額の加算があります。一般的に利便性が高く使いやすい土地の場合は加算と覚えておけば良いでしょう！

側方路線影響加算	角地や純角地によって道路に接している面積が大きい土地の場合、評価額が加算されます。
二方路線影響加算	こちらも2つの道路に接している場合ですが角地等ではなく、正面と裏面等に道路がある宅地が該当し評価額が加算されます。

具体的な相続税の計算が出来る士業は？

弁護士、税理士、司法書士、行政書士の中で個別具体的(具体的な質問に対して答弁し、指示し又は意見を表明すること)な税の計算が出来るのは税理士だけです。
ただ、一般的な事項、例えば「土地の評価方法にはどのような評価方法があるのですか？」という問いに対し、「土地の評価方法は路線価方式と倍率方式があり、税務署の路線価図と倍率表で調べる事ができます」と答えることには他の士業やFPなどが行っても問題がないです。

司法書士や弁護士、行政書士へ相続対策や相続を依頼する場合、少なくとも上記程度の返答は出来る方へ依頼するようにしましょう！相続は大抵複数の士業がチームとなって行うケースが多いので一人の士業に依頼すればワンストップで相続問題の解決をしてくれます。

なお、士業に依頼するときは不動産に強い士業を見つけることは大切です。国税庁が発表したH23年の相続財産額の種類別構成表では土地の構成比が46%と最も高い割合を占めており、相続税の節税や生前対策、相続手続きをする上では実際に不動産賃貸業を行っている士業など実務経験がある士業へ相談した方がいいでしょう！

空き家の売却と相続手続き

空き家売却に強い不動産会社では、社内に相続手続きに長けている士業(税理士、弁護士、司法書士、行政書士)が在中していたり、提携している専門家(士業、FP、保険会社など)が沢山います。そのため、下記の一括査定を利用し不動産会社へ相談すればワンストップで相続手続きから空き家の売却までサポートしてくれます！