こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は相続対策のための不動産の購入について書いていきたいと思います。相続ではアパートやマンションと言った賃貸住宅を建てると以下のようなメリットにより相続税が下がります。
アパート・マンション建設と土地評価
アパートやマンション、一戸建てなどの貸家を建築すると更地(借地権等の権利関係の全くない土地の事)が貸家建付地として評価される事になり、およそ20%程度評価額が下がります。そのため、1億円の価値のある更地を保有しているのならばアパートなどを建てることで相続税を少なくすることができます。
また、アパートなどの貸家を建てることで毎年発生する固定資産税についても特例によって最大1/6に減額することができます(200㎡までの小規模住宅用宅地の部分は評価額×1/6、200㎡を超える一般住宅用地の部分は評価額×1/3)。
さらに、都市計画税についても固定資産税同様、特例によって最大1/3(200㎡までの小規模住宅幼稚の部分は評価額×1/3、200㎡を超える一般住宅用地の部分は評価額×2/3)に減額できるので、相続税とともに毎年発生する固定資産税・都市計画税を節税できます。
建物(アパートやマンション)の評価額が下がる
建物の評価額は固定資産税評価額と同じであり、通常は建物建築費用の60%〜70%程度で評価されます。さらに貸家の場合は、自用家屋の70%で評価されるので、仮に5000万円の現金で賃貸住宅(貸家)を建てると、5000万円×60%×70%=2100万円の評価となり大幅な相続税の節税になります。
アパートやマンション経営の問題点
このように節税として非常にメリットのあるアパートマンション経営ですが大きなデメリットもあります。1点目としては空室リスクです。現在日本中で空き家が増えており、地方では十分な収益が上がりにくくなっています。
2点目としてはメンテナンス費用です。日本では労働人口の減少、人件費の高騰によりアパートやマンション等のメンテナンス費用が今後上がってくる事が予想されます。
3点目としては流動性リスクです。不動産は高額になればなるほど流動性が低くなり1棟の不動産等の場合は金額も大きくなるため買い手が限られます。
また、再建築不可(但し書道路や接道義務違反など、詳しくは「道路の種類と接道義務」をご覧ください)の場合は非常に流動性が低くなりもしもの時に換金しにくいです。
そのため、アパート経営やマンション経営での節税を考えている場合、自分自身に知識がないのならば専門家に相談した上で行うか行わないか決めた方がいいでしょう！
不動産・貸家の購入まとめ
不動産は相続税対策としては大きなメリットがあります。私は実務で現金が1億円近くある相続案件と、不動産で1億円(固定資産税評価額は7000万円程度)近く保有している方の相続案件を行ったことがありますが相続税だけで500万円前後の差がありました(納税手続きは税理士が担当)。
そのため、確かに不動産(収益物件)の購入は節税効果が高いです！！ただ、賃貸業にはリスクもありますので賃貸業を行う場合も全額を不動産にするのではなく1/2や1/3を不動産にし、残りは現金で保有しておくなどリスクの低い節税対策を行うのが良いと思います。今回の記事が相続税の節税や相続遺言手続きの参考になりましたら幸いです。
