こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産の評価の中でも一般の方には判りにくい借地権や貸宅地の評価について書いて行きたいと思います。なお、個別具体的な相続税の計算につきましては税理士へご相談ください。
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自用地と借地権・貸宅地
相続税の課税価格を計算する場合「自用地」と「借地権・貸宅地」を区別して計算を行います。自用地とは一般の自宅の敷地で所有者本人が使用して便益を得ている土地のことです。
自用地は路線価方式や倍率方式で評価した金額がそのまま評価額となりますが借地権・貸宅地では下記のように評価方法が異なります。
路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、路線価図を使って調べることができます。
路線価が定められていない地域では倍率方式で課税価格を計算します。倍率方式とは、路線価が定められていない地域で、該当地域の役所が定めた固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を算出する方法のことです。国税庁の倍率表を参照することで山梨県の倍率がわかります。
借地権・貸宅地の評価
他人に貸している土地(貸宅地)は自分の土地であっても借地人の権利があり、すぐに明け渡してもらうというわけには行きません。
そのため、通常の評価額から、借地人の持っている借地権を控除して評価する事になっており、相続財産中の貸宅地、借地権の評価額は下記のように計算します。
- 貸宅地の評価額=自用地の評価額×(1-借地権割合)
- 借地権の評価額=自用地の評価額×借地権割合
借地権は、通常の土地の評価額に借地権割合をかけて評価する事になっています。借地権の割合は地域ごとに決められていて、下記のような路線価図から調べる事ができます(路線価図については国税庁のホームページで掲載されています。下記は山梨県甲府市丸の内の路線価図です)。
具体的には甲府市丸の内2丁目の平和通りの「210C」という土地は1㎡あたりの「自用地の課税価格は210,000円」「貸用地の課税価格は210,000円×(1-0.7)=63,000円」となります。なお、アルファベットは借地権割合が表示されており、借地権割合は下記のようになっています。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権割合 | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
借地権・貸宅地の評価まとめ
| 自用地 | 路線価×面積、固定資産税評価額×倍率 |
|---|---|
| 借地権 | 自用地の評価額×借地権割合 |
| 貸宅地 | 自用地の評価額×(1-借地権割合) |
| 貸家の敷地 | 自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合) |
| 自宅 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 貸家 | 固定資産税評価額×0.7 |
いかがだったでしょうか？課税価格の評価方法をまとめると上記のようになります。貸宅地は自用地に比べ相続財産としての価値が下がり節税になります。
なお、親の土地に子供が家を建てて住んでいるケースや無償で土地建物を貸しているケースでは借地権がないものとされるので自用地として評価されますので注意が必要です。今回の記事が相続税手続きの参考になりましたら幸いです。
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