こんにちは空き家の売却相談ナビです。土地の評価額は道路との接し方によって異なります。中でも2つ以上の道路に挟まれている角地(準角地)では、通常よりも高い評価額となってしまい節税対策が必要となります。
角地と節税
角地とは、その区画の隣接する2つ以上の辺が、それぞれ道路に接する形状の土地です。前面道路の幅員にもよりますが、日当りや風通しが良かったり、建ぺい率が緩和されているケースもあり、メリットが多い形状といえます。ただ、その反面、相続時においては評価額が上がってしまい、相続税の負担額がアップしてしまいます。
角地、準角地の相続税節税方法
角地や準角地の相続税節税方法としては上記の画像のように角地の正面道路側(路線価が高い側)にアパートやマンション等を建築する事で、正面道路側に建築されたアパートは貸家建付地として評価が下がるため、課税される相続税を押さえる事が出来ます。東京など、相続税路線価が高い地域では節税効果が高く1億円近く評価額が下がるケースもあります。
借地や貸宅地の評価額
建物を所有する為に土地を借りている権利を借地権と言います。借地権も相続財産として評価され借地権は通常の土地の評価額に借地権割合を乗じて評価されます。借地権割合は地域ごとに決められており、路線価図で確認する事が出来ます。具体的には土地の相続税路線価の合計が5000万円で借地権割合が60%だった場合、借地権の評価額は3000万円となります。
土地の利用形態による評価額
他人に貸している土地(貸宅地)は自分の土地であっても借地人の権利がありすぐに明け渡してもらうという訳には行きません(借地借家法、旧借地借家法)。そのため、通常の評価額(更地評価額)から、借地人の持っている借地権を控除して評価する事になっています。
| 貸宅地の評価額 | 更地価格×(１-借地権割合) |
| 借地権の評価額 | 更地価格×借地権割合 |
そのため、土地を借地として他人に貸す事で相続税を抑える事が出来ます。ただ、この方法は土地を利用したい時に自由に利用できなくなるので一般的には使われません。
また、権利金0円などで土地を貸した場合、損する可能性が高いです。全く使う予定のない土地で、借地料・権利金を多く取る事が出来た場合は他人に貸す等によって相続税の節税を行う事ができる可能性があります。
借地の交換
先ほどの土地を貸すのと反対で、現在、土地を貸している場合、借地権と底地を交換することで権利関係の解決と共に節税を図る方法があります。例えば、借地人の借地権割合が60%の時、借地人の借地権40%と地主の底地60%が等価になるのでこれを交換し、それぞれが土地を完全に所有する方法があります。この方法を利用した場合、一定要件を満たせば、譲渡所得勢が課税されないという優遇措置も存在ます。
相続税対策まとめ
ほとんどの相続では相続税対策を考える必要はありませんが基礎控除額が下がったことによって現在では全体の5〜10%程度の相続で相続税対策が必要となっております。簡単な節税対策ならばご自身で行っても良いのですが土地や建物が絡む難易度が高い節税対策は専門家へ依頼した方がいいでしょう！！
空き家の売却と相続手続き
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