こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産(貸家)のリフォーム(修繕)について書いて行きたいと思います。貸家(アパート、マンション、店舗、一戸建て、事務所など)のリフォームは基本的には固定資産税評価額が上がらず節税効果が高いです。
貸家や建物の相続時の評価額
建物の相続時の評価額は何度か書かせて頂いた通り、実際に支払った建築費用とは関係無く、固定資産税評価額となっています(貸家の場合は自用家屋の70％なので固定資産税評価額×70%=評価額となります)。新築の場合、固定資産税評価額は建築費用の50~70%程度となっており、一般的に現金を不動産に変えるだけで相続税を節税することができます！
貸家(アパート、マンションなど)建設での節税
私も不動産賃貸業は所有法人と個人事業主で行っていますが不動産賃貸業は事業なので失敗する可能性もありますし、大きな損をしてしまう可能性もあります。賃貸業に興味があり知識を持っている人が推定相続人の中にいる場合は、相続税対策としての賃貸用不動産の建築もオススメです。
しかし、推定相続人の中に賃貸業に興味がある人がいない場合は専門家によく相談してから検討しましょう。また、賃貸業を行う場合も、財産を全て賃貸不動産(アパート、マンション、一戸建てなど)にするのではなく、1/2や1/3など一部を賃貸不動産にして流動資産(現金など)を半分くらいは確保しておいた方がいいでしょう！
修繕費と固定資産税評価額の関係
老朽化した家屋(一戸建て、アパート、マンションなど)をもっている場合、この家屋にリフォームやリノベーションを施す事によって相続税を節税する事が出来ます。例えば、外壁の塗り替えや、冷暖房器具の取り替え、トイレやユニットバス等の水回りの入替、これらの修繕(リフォーム)によって一棟アパートなどの場合、数百万円〜数千万円の費用がかかります。
しかし、これらの修繕を行ったからと言って基本的には固定資産税評価が上がるわけではありません。固定資産税評価額は大規模な建築確認が必要なリフォームの場合、増加する可能性がありますが壁紙の変更やキッチンの入れ替え、ユニットバスの交換などでは一般的には固定資産税評価額への影響はありません。そのため、生前に行ったリフォーム費用はダイレクトに相続税の節税につながります！！
具体例とまとめ
20%の相続税だと仮定した場合、リフォームに1000万円の費用を投じれば200万円の節税となります。不動産を相続する相続人にとっても新しくなったアパートなどの貸家は客付けがしやすく維持管理費は安く済みますし、突発的な修繕が発生するリスクも低いので有難いでしょう！
個人的には既に不動産賃貸業を行っていて相続人の中に賃貸業に興味がある人がいない場合、不動産の建築による節税よりも既存の物件をリフォームする節税のほうが相続人の為にもなるのでオススメです。今回の記事が相続税対策の参考になりましたら幸いです。
