道路が悪い不動産は高く売れない！？道路の種類と接道義務

こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は「前面道路が細いんだけど実家の空き家は売れるかな？」「道路が悪い家の売却が得意な不動産会社を紹介してほしい」といった疑問にお応えするため道路の種類と接道義務について専門家が詳しく解説していきたいと思います。

重要事項説明書が手元にある場合は、重要事項説明書に道路の種類や接道について記載がありますので一括査定を活用し売却相談をする前に確認しておくと良いでしょう！

重説が無い場合重要事項説明書が手元にない場合は、面倒ですが市区町村役場などの建築指導課や土木部管理課などで調べることができます。窓口に行き、建築基準法上の道路を調べたいと言えば教えてくれます。

家の売却と道路の種類

都市計画区域内では建築物の敷地は原則として道路に2m以上接していなければなりません。道路とは建築基準法上幅員4m以上のものであると規定されており、道路は下記のような種類があります。

道路の種類	説明
42条1項1号	道路法による道路(国道、都道府県道、市町村道などの公道)
42条1項2号	都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市開発法等によって築造された道路
42条1項3号	建築基準法施行日、現在既に存在している道路
42条1項4号	都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で特定行政庁が指定したもの
42条1項5号	私人が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの(位置指定道路)
42条2項	基準時現在、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(2項道路・みなし道路)
上記以外(43条1項但し書き)	上記以外は原則として建築物の建築は出来ません。「その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省例で定める基準に適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」については例外的に接道義務適用除外となり、建築が認められる場合がある(但し書き道路)

42条1項道路の解説

42条1項(1号〜5号)道路は道幅もあり車も普通に通行できます。一般的に問題のない道路とされており、住宅やアパートなどの再建築も行う事ができますので売却しにくいということはありません。

42条2項・43条但し書の解説

42条2項(みなし)道路の場合、元々の道路が狭いとともに再建築時は道路の中心線から2m後退した線までセットバックして建築する必要があるなど土地活用が制限されるため売りにくくなります。

さらに売却しにくいのが43条1項但し書き(但し書き道路)で、この但し書道路に接した土地では許可を得なければ家やアパートなどを建てる事はできません。

なお、42条2項道路は「みなし道路」、43条1項但し書道路は「但し書道路」とも呼ばれています。

(画像引用元：https://suumo.jp/)

都市計画区域内にある敷地に建物を建築(一戸建てやアパートなど)する場合、その敷地は建築基準法上の道路(42条1項や42条2項)に原則として2m以上接していなければなりません。

ただし、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合や、都道府県条例にて別途、特段の規定が定められているものがあります。下記は東京都の建築安全条例ですが敷地延長(路地状部分)の幅員を制限しています。

敷地延長の長さ	建物面積200㎡以下の場合の敷延の幅員	建物面積200㎡超の場合の敷延の幅員
20m以下	2m以上	3m以上
20m超	3m以上	4m以上

敷地延長の注意点と不動産売却

上記の建築安全条例によると200㎡超の建物では敷地延長の幅員(接道部分)が3m以上必要ということになります(通常は2m)。そのため、条例がある地域で不動産を建築する場合は注意が必要です。

また、接道義務を果たしていない不動産(特に空き家)は再建築を行う事ができないため残念ながら高く売ることはできず、近隣の接道義務を果たしている不動産の3割〜7割程度まで取引価格が下落する事があります。

道路に関するその他の制限としては「私道の変更と廃止」「位置指定道路」などに関するものがあります。不動産売却時に問題になることはほとんどありませんが確認していきたいと思います。

私道の変更と廃止

私道の変更または廃止により、敷地が接道義務を満たさなくなる場合は、特定行政庁はその私道の変更または廃止を禁止し、又は制限することができます。

この規定は接道道路が私道以外の場合は重要ではありません。接道している道路が私道かを調べるには公図(14条地図)を取得し道路に番号が付いているか付いていないかで判別することができます(番号が付いていた場合でも登記事項証明書を取得し所有者が建設省や国土交通省の場合は私道ではありません)。

位置指定道路の廃止

個人が所有している私道でもその位置や形状を変更したり廃止したりするときは関係者全員の同意を得て「位置指定道路」の変更又は廃止の手続きが必要です。

空き家などの不動産売却時には接している道路の種類や接している長さが重要となります。「接している道路が建築基準法上の道路で無い場合(43条1項但し書など)」や「建築基準法上の道路でも接道義務が果たされていない場合」は高く売るのは難しいです。

しかし、不動産会社によってはそのような難易度の高い住宅売却に長けている会社もありますので下記のような一括査定サイトを活用し優秀な不動産会社を探してみると良いでしょう！今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。