こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回はハウスメーカーの一つである大和ハウス工業(ダイワハウス)の一戸建てを高く売る方法や建物価値について記載して行きたいと思います。
私自身は不動産投資家として積水ハウス、Pana Home、セキスイハイムの一戸建てを保有していますが、ダイワハウスの建物は保有していません。
しかし、コンサルティング先の不動産会社を通してダイワハウスの不動産売買に何度か携わった事がありますし、レインズのデータを見る事ができるので大体の相場を知る事ができます。
大和ハウスとは
(画像引用元：ダイワハウス)
大和ハウス工業株式会社は大阪府大阪市北区梅田三丁目に本社を置く住宅総合メーカーです。他の大手のハウスメーカーと同様に家の資材を工場で量産し、現場で簡単に組み立てる工法を取っているため、大工さんの腕や天候にほとんど左右されず、高水準の家を作る事ができます。
建物の作りは良く、通常、中古になったとしても同一面積の建売物件に比べると高値で売る事ができます。
中古のダイワハウスの建物価値を分析
不動産の実際の売買価格(レインズのデータ)を調べる事ができない一般の方が売却しようと思っているダイワハウスの建物価格を調べる方法について見ていきたいと思います。
(画像引用元：at home)
上記は静岡県で売りに出たダイワハウスの売り出し価格です。築年数は約5年、土地は109.45㎡の立派な一戸建てで土地の相続税路線価は下記のように25000円〜34000円程度となっています。
相続税路線価から土地の価値(公示価格相当額)を求めると「25000×200.97÷0.8=628万円」〜「34000×200.97÷0.8=854万円」となり、仮に平均化した数字を今回の物件の土地価格と仮定すると「(628+854)÷2=741万円」となります(参考：相続税路線価から土地値を求める方法)。
不動産売却では売出価格(レインズの新規登録物件価格)と成約価格には差があり通常、売出価格の8割〜9割程度で成約する事が一般的です(下記画像参照)。
今回の静岡県のダイワハウス住宅は土地値が安い地域なので経験上、売出価格の8割程度で成約する事が多いです。
そのため、物件の成約価格は「：2880万円×0.8=2304万円」と仮定し、築5年のダイワハウスの建物価格は「2304-741=1563万円」計算する事ができます。
(画像引用元：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201702.pdf)
このような計算を行う事で一般の方でもハウスメーカー毎の建物価格の相場を求める事ができます。この建物価格の相場に土地価格を加えたものが通常、不動産の売却相場となります。
簡易な建物価値の計算方法
簡易な建物価値の計算方法としては私がレインズ等のデータを調べて計算した鉄骨造建物の築年数と売却相場の関係が参考になると思います。
築5年だとハウスメーカー建物の場合、新築時の75%程度の水準が建物価格となる事が多いです。
今回の静岡の物件で具体的に計算してみると、新築時の建物価格は坪単価は65万円、㎡単価19.7万円程度(ダイワハウスの中では少しグレードが低い建物のため)が相場となっており、新築価格は「19.7×109.45=2156万円程度」となります。
新築時からすると建物価値は5年間で「1563÷2156=72.5%」まで値下がりしており、下記のグラフと殆ど同じ価格推移で建物価値が減少している事が判ります。
ダイワハウス住宅が高く売れる時期
最近のダイワハウスは断熱性能が高く、鉄骨造だからと言って冬に寒く夏暑いということはありません。
しかし、セキスイハイムや積水ハウスと同様に築年数が20〜40年程度経過している物件の場合、断熱性能が低い事があります。
そのため、相対的に冬の内見ではマイナス評価となり、春や秋など気候の良い時の内見に比べると成約価格が落ちる傾向があります。
(画像引用元：google trend)
また、上記の画像はインターネットで「ダイワハウス」というキーワードが検索された回数の推移を示しています。積極的な広告活動を行なっているため、検索数は増えており、需要自体も増えている可能性があります。
注意点としては8月、12月については毎年、検索数が落ち込む傾向があり、この時期に早期売却を検討している場合は相場に比べると少し割安でないと成約しない可能性が高いです。
ただ、売り急いでいない場合は需要もそれなりに強いので、建売物件などに比べると高値で売る事ができるでしょう。
ダイワハウスの売却まとめ
いかがだったでしょうか？ダイワハウスの物件は閑散期(8月や12月)以外は需要がありますので適正価格で売りに出せば売れ残るということは殆どありません。
また、テレビCM後は新築と共に中古物件の需要も上昇する事が知られているので、テレビCMに便乗する形で売りに出せば相場に比べ高値で売却できる可能性が高まります(広告が得意な不動産会社に売却を依頼すると良いでしょう)。今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。
