キッチンのリフォームをした不動産の売却相場

こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は「6年前にキッチンのリフォームをしたんだけど家を売却した場合、価値は加味されるのかな？」といった疑問にお応えするため、不動産売買の専門家である管理人がリフォームと不動産売却相場の関係について調べさせていただきました。

不動産の売却相場は「土地の価値+建物の価値+リフォームの価値」で構成されリフォームを行っている家はリフォームを行っていない家よりも高く売る事ができます。

リフォームしていない建物の価値

リフォームをしていない建物の価値については「木造2階建ての価値」「軽量鉄骨造2階建ての価値」「木造平屋建物の価値」などで築年数と売却相場について掲載していますので参考にしていただけると幸いです。

一般的にリフォームやリノベーションをしていない不動産では築25年〜築35年で建物価値0円として市場で売買されています。しかし、ユニットバスやキッチンなど、水回りをリフォームしている場合、リフォーム価値を加味して売買される事が多いです。

キッチンのリフォーム費用

上記は以前、一戸建てのキッチン(流し台)を新しいものを入れ替えた時にかかった費用です。1つ目のリフォーム費用は「7,000+92,000+15,000+5,000=119,000円」２つ目のリフォーム費用は「77,000円」となっています。

どちらもシステムキッチンではなく、下記のような流し台タイプのキッチンに入れ替えた場合の見積書です。1枚目の見積もり(119,000円)では下記の画像のように「吊り戸棚」「換気扇」「キッチン(流し台)」の交換をしてもらいました。

反対に2枚目の見積もり(77000円)では換気扇の交換は行わず下記のように「吊り戸棚」「キッチン(流し台)」のみです。

このようなシステムキッチンではない流し台タイプの場合、新品に交換しても10万円前後が相場となっています。

以下にキッチンの種類と概算のリフォーム価値を掲載させていただきますが、交換直後は下記のリフォーム価値を加算して不動産取引がされる傾向があります。

キッチンの価値

(画像引用元：ニトリ)

システムキッチンとは上記のようにビルトインコンロになっているもので流し台タイプよりもグレードが高くなりますが、不動産売買時の市場価値は40万円程度が相場です。

L字やアイランドキッチンについては物件によっては高い価値があると見なされる可能性もありますが、物件自体のグレードや不動産の購入希望者の好みによる価値の変動幅が大きいので「不明」とさせていただきました。

年数が経過したリフォームの建物価格への影響

リフォーム直後は「流し台タイプで10万円程度」「システムキッチンで40万円程度」の価値がありますがリフォーム後、数年経った場合の価値は上記のように推移する事が多いです。

壁紙やユニットバスの価値は東京ルール(原状回復ガイドライン)のグラフが参考になりました。一方、東京ルールだと流し台の耐用年数(価値が0円になるまでの年数)は5年となっていますが、売買市場での価値はそこまで短くなく、10年程度は価値が残存します。

5年前にリフォームをした一戸建ての売却相場

最後に不動産売却相場の具体例として5年前に「壁紙(クロス)300㎡」「システムキッチン入れ替え」「ユニットバス入れ替え(1616サイズ)」をしている築35年の一戸建ての売却相場について見ていきたいと思います。

売却相場は「建物の価値+リフォームの価値+土地の価値」で導く事ができます。詳細は下記の通りですが、合計すると「0万円+57.3万円+2200万円=2257.3万円」となります。

建物の価値を計算する

建物の価値は「木造2階建て不動産の築年数と売却相場」「軽量鉄骨造2階建て住宅の築年数と売却相場」「木造平屋一戸建て住宅の築年数と売却相場」で掲載していますが築35年になると0円か解体費分のマイナスとなります。今回は0円と仮定して不動産の売却相場を計算します。

リフォームの価値を計算する

リフォームは「壁紙(クロス)300㎡」「システムキッチン入れ替え」「ユニットバス入れ替え(1616サイズ)」を5年前に行っているので下記のように合計57.3万円の価値と計算する事ができます。

土地の価値を計算する

土地の価値を最も簡単に算出する方法としては「相続税路線価から算出する方法」が有名です。相続税路線価が無い地域では固定資産税路線価を使ったり近隣の公示価格・標準地価から算出するなどの方法もありますが、最も簡単で確実なのは不動産会社に聞いてしまうことです(笑)

今回は上記の愛知県名古屋市千種区赤坂町４丁目の赤丸(160E)の地域の土地(110㎡)を売却したと仮定します。すると、土地の価値は「160,000÷0.8×110=2200万円」と計算することができます。

リフォームした家の売却相場まとめ

いかがだったでしょうか？リフォームした家の売却相場は上記のように求めることができます。もちろん、リフォームの内容や地域、仲介する不動産会社の力量などによって成約価格は異なります。

しかし、今回紹介したような方法を利用し、不動産の売却相場を知ることで不動産会社に騙されたり、相場より大幅に安く売ってしまうリスクを下げることができます。今回の記事が一戸建て売却の参考になりましたら幸いです。